楼市深寒？暴跌？你想多了，“猪坚强”杭州年底居然又迎小阳春
“万人摇绝迹江湖”、“二手房价大跳水”、“开局不利，一半多楼盘流摇”……
下半年的杭州楼市，充斥着“暴跌”、“骤冷”等字眼。越来越多的购房者陷入迷茫：现在还能买房吗？
按往年楼市惯例，年度指标完成地差不多了，年底开发商的推盘节奏也会放缓，市场行情跟着下滑，哪怕要好转，也得等来年。
今年楼市虽说在波动起伏，但好歹经历过几个月摇号售罄的美好时光。不曾想，到了年底，一批的低价盘开盘，带出了一波楼市小阳春。
难怪有人感慨：杭州楼市的潜在能量，总是让人惊叹！
PART 1
这两天，朋友圈里喜报频频。
都会森林，劲销8亿；臻蓝府，首开108套洋房售罄；云栖玖著联排，当日去化9成……
趁着热销势头紧急加推的，就更不在少数了。
年末的杭州楼市，不光各家房企在抢开盘节点，就连原本不太看好的楼盘，去化成绩都超预期。
都会森林首开流摇，成为多少竞品闲时的谈资；不曾想，二次加推竟要摇号。整个杭州也就它一家，有如此的“神操作”。
大家都不看好的库存重灾区——南部新城，印江南愣是“杀”出一条血路。首期刚售罄立马飞速加推，从登记人数上看，加推售罄的概率很大。
纵观这些年末去化红盘，不难发现，只要出点招数，比如价格上稍做 “让利”，开盘价低于购房者预期，或者有针对性的进行条件重设（比如精装改毛坯），卖得都不差。
悦虹湾、都会森林，属于典型的拉大价差卖得好的楼盘。
最初，悦虹湾高层对外的报价让人捏了一把汗，后来开发商主动选择降低高层价格。均价3万2，带4000精装，明显比预期便宜，首期开盘当晚售罄。选房当天，第二张高层预售证跟着领出。
臻蓝府和印江南，开发商则是主动放弃精装，选择毛坯出售。
洋房3万1的臻蓝府，也是比预期便宜，前两天开盘就全部售罄。印江南2万2的价格，更是南部新城价格最便宜的一个新盘。
楼市就像一口油锅，有时候表面上看起来波澜不惊，似乎“凉了”。但只要有一点试探的水花洒下去，立刻需求四溅。
PART 2
自从7月，杭州土拍市场出现降温后，摇号热情逐月下滑，在不少人眼里，似乎有一夜入冬之迹象。
这两天的朋友圈里，更是充斥着“救市”、“松绑”等主观臆想字眼。
我们不否认，下半年的楼市，确实有调整的迹象。但这种调整的主要参考体系，是之前超于正常行情的火爆状态。
至少从数据上来看，12月的楼市还算热闹，不但没有预期的惨淡，甚至还略带暖意。
克而瑞数据显示，截至12月20日，杭州十区住宅已成交5994套。相比11月，中间仅隔着1686套的差距。
按日均300套算，最后11天冲刺，预计还能再成交3300套。若真如此，将是近3个月以来新高。
哪怕没有这么多，超过11月的概率也是极大的。
现在各家房企为了年终排名，都在快马加鞭赶开盘。再加上海德公园、天都城等老盘入市，多少也能兴起一轮成交热潮。
不止新房，就连二手房市场最近也有明显回温。最近10天以来，日成交量均突破百套，最高的一天成交了196套。这也是过去119天以来，当日二手房成交量最高的一天。
很多人觉得现在市场行情很差，只是相对特别疯狂的时候。两相一对比，自然觉得现在日子难熬。
但很多楼盘开盘一样得摇号啊。11月之前的我们且不去说，就单看12月份，海德公园最后174套房源，还是出现近6千人摇号，中签率低至2.93%。
天都城沁源公寓，均价去去年开盘时涨了2千，一样有近2300户登记。
哪怕撇开海德公园、天都城沁源公寓这个的个例，12月已经出了摇号结果的31个楼盘中，还是有13个楼盘需要摇号，中签率最低仅7.7%。
不少房企，甚至还想着“突破价格限制”，尽可能备出高价。结果如何，以后市场自然会给出答案。
从多个个盘试验的成果来看，开发商只要适当调整价格就能卖得动。至少，市场上的购房需求还在。
哪怕不能像摇号巅峰期那样开盘即罄，至少能买个七八成。
PART 3
其实，什么样的市场行情真正算是冷，什么时候房子最难卖？我们都有经历。
远的不说，经历过2014、2015年楼市低迷期的人大抵还记得，那时候要想卖一套房子，甚至得大晚上拿着POS机跑去客户家里，现场谈妥立马刷定金。
不然，第二天客户很可能就反悔了。临时反悔不买房的事儿，不胜枚举。
2014年初，杭州“马年第一降”惊动了央视，导致全国人民都知道杭州楼市大环境不好，开发商割肉降价。
那时候，打开楼市新闻，更是满屏的“楼市天量库存”。2012年不到9万套；2013年增至12万套；2014年接近18万套；2015年直接突破20万套。
亲戚朋友，别说让他们炒房了，就连换房很多人都没想过。
我印象很深的是2014年初，首付贷盛行，5万首付就能买临平新城的梧桐蓝山；8万首付买金隅田员外；10万首付可以买艮北的保利梧桐语；50万首付连市中心的新华园都能拿下……
首付款分1-4年时间付清，但会去买房的依然很少；银行利率9折就更普遍了。
哪像现在，还有房企要求签订合同两天内付清首付款，办理银行按揭。银行利率上浮5个点就开心地在购房群里共享这个“天大的好消息”。
有人做过一项数据统计，截至2018年8月底，杭州八区住宅的实际库存，约2354.6万㎡；2016年9月，杭州实际库存约2314.8万㎡。
换句话说，过去两年杭州房地产实际没有增加多少库存。供求之间，基本平衡。
从粉丝群的反馈来看，虽然买房热情下滑，但手头有点闲钱的，还是想着买房，要炒房的也有不少。
昨天就听说，有一温州人，花了6000万团了城西某楼盘20套酒店式公寓。
PART 4
事实上，相对全国楼市而言，杭州年末这波楼市翘尾行情，好得让人“嫉妒”。
上海就不一样了，一直处于“冰封”状态。前不久，上海续销多年，卖得一直不差的网红盘，也顶不住压力启动分销蓄客。
据上海链家数据，11月上海新房仅成交了3700套，是今年下半年以来，成交套数最少的一个月。
摇号情况更不容乐观，也就个别热盘还需要摇号，大部分新盘去化情况都很堪忧。哪怕备案价不再卡，开发商也只敢贴着成本或微利开售。
供过于求，进而导致上海的库存一再增加。
“这个月有新盘开盘，估计成交量还能回点血。”但在业内人士看来，12月的成交量不会超过正常流量，哪怕11月很可能都超不过。
“也就300万以下的房子，成交还走得动，500万以上很难了。”
跟杭州一样位列 “四小龙”的南京，12月初13个楼盘开盘，2500余套房源，仅有1盘售罄。
还是江宁大学城一老盘，限价下跟周边二手房价差7千，价格又便宜才能售罄；其他楼盘少的只卖了三成，最多也就七八成。
像广州，前两天部分地区取消了商住楼销售对象的限制；珠海部分地区限购政策也有调整。
其他二三线城市，默默地放松了限售要求。去年10月，山西太原才对二手房发布“限售令”，规定取得产证两年内不得交易；今年7月开始，就不再有这个要求了。
当然，杭州能走出这波“独立行情”，也跟城市基本面提升有关。
像是2022年亚运会，地铁轨道交通建设的大爆发，人才持续流入和新兴产业带来的高收入人群的增加。再加上，浙江本就以藏富于民的传统。
这些都使得即使撇开投机因素，杭州市场的真实购买力也一直很强。虽然这两年市场有透支，但只要价格略作调整，立刻就可以以价换量。
高速发展下的市场，就像七棱镜，从不同的角度，能看见不同的色彩。正因为此，才会有“这是一个最好的时代，也是一个最差的时代”，这样充满辨证的警局。
对杭州的楼市来说，现在也许不是最好的时候。
但一定不是，最坏的时候。
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文∣江公子
编辑∣二叔
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